DPE et passoires thermiques en 2026 : obligations, calendrier et stratégies pour les propriétaires
DPE et passoires thermiques en 2026 : obligations, calendrier et stratégies pour les propriétaires
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu en quelques années l’un des documents les plus stratégiques dans l’immobilier français. Il ne s’agit plus d’un simple document informatif : depuis 2023, il conditionne directement le droit de mettre un logement en location. En 2026, les propriétaires de passoires thermiques se retrouvent face à des obligations croissantes et des décisions importantes à prendre. Ce guide complet fait le point sur la réglementation, les délais, les aides disponibles et les stratégies à adopter.
1. Le DPE en 2026 : rappel du fonctionnement
Comment fonctionne le DPE ?
Le DPE est établi par un diagnostiqueur professionnel certifié. Il mesure la consommation d’énergie d’un logement (en kWh d’énergie primaire par m² et par an) et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre (en kg de CO₂ par m² et par an). Il aboutit à une note de A à G :
| Étiquette DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Qualité énergétique | Statut en 2026 |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 70 | Excellent | ✅ Libre de location |
| B | 71-110 | Très bien | ✅ Libre de location |
| C | 111-180 | Bon | ✅ Libre de location |
| D | 181-250 | Correct | ✅ Libre de location |
| E | 251-330 | Insuffisant | ✅ Location autorisée jusqu’en 2028 |
| F | 331-420 | Mauvais | ⚠️ Gel des loyers + interdiction de louer depuis jan. 2025 |
| G | > 420 | Très mauvais | ❌ Interdit à la location depuis août 2023 |
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des passoires thermiques :
- Depuis août 2022 : interdiction d’augmenter les loyers pour les logements F et G en zones tendues
- Depuis août 2023 : interdiction de louer les logements G (consommation > 450 kWh/m²/an)
- Depuis janvier 2025 : interdiction de louer les logements F
- Depuis janvier 2025 : gel des loyers de tous les logements F et G
- À partir de janvier 2028 : interdiction de louer les logements E
- À partir de janvier 2034 : objectif d’atteindre un parc locatif classé D ou mieux
2. Combien de logements sont concernés ?
En France, on estime à environ 5,2 millions le nombre de logements classés F ou G dans le parc résidentiel. Parmi ceux mis en location, on compte :
- Environ 1,7 million de logements locatifs classés F (interdits à la location depuis janvier 2025)
- Environ 600 000 logements locatifs classés G (interdits depuis août 2023)
Si l’on y ajoute les logements classés E (environ 2 millions de locations), c’est potentiellement 4,3 millions de logements locatifs qui seront progressivement sortis du marché de la location d’ici 2028 s’ils ne sont pas rénovés. Un enjeu massif pour le parc locatif privé.
3. La décote des passoires thermiques à la vente
Une décote qui s’accentue
Outre l’interdiction de louer, les passoires thermiques subissent une décote croissante à la revente. Selon les notaires et diverses études de marché, les logements F et G se vendaient en 2025 avec une décote de :
| Type de marché | Décote logements F | Décote logements G |
|---|---|---|
| Zones tendues (Paris, Lyon, etc.) | -5 à -10% | -10 à -20% |
| Grandes métropoles (hors zones tendues) | -8 à -15% | -15 à -25% |
| Villes moyennes | -10 à -20% | -20 à -35% |
| Zones rurales | -15 à -30% | -30% et plus |
Ces décotes vont s’accentuer au fil des années et à mesure que les interdictions de louer s’étendront aux logements E. Pour un propriétaire bailleur, ne pas agir c’est voir son patrimoine se dévaloriser progressivement.
4. Les aides financières pour rénover : le panorama complet en 2026
MaPrimeRénov’ : l’aide principale
MaPrimeRénov’ est la principale aide de l’État pour financer les travaux de rénovation énergétique. En 2026, elle se décline en deux volets :
- MaPrimeRénov’ par gestes : pour des travaux ciblés (isolation, pompe à chaleur, chaudière à condensation…). Le montant varie selon les revenus du ménage et le type de travaux, de 25 à 90% du coût HT.
- MaPrimeRénov’ parcours accompagné : pour les rénovations globales (gain d’au moins 2 classes DPE). Ce parcours, obligatoire pour les rénovations éligibles à certaines aides, est accompagné par un conseiller Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR).
Les autres aides disponibles
| Aide | Description | Montant max |
|---|---|---|
| CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) | Prime versée par les fournisseurs d’énergie pour des travaux éligibles | Variable (500 à 5 000 €) |
| Éco-PTZ | Prêt à taux zéro pour financer les travaux de rénovation énergétique | 50 000 € |
| TVA réduite à 5,5% | Sur les travaux de rénovation énergétique (vs 10 ou 20% normalement) | Selon montant des travaux |
| Aides locales | Régions, départements, communes proposent souvent des compléments | Variable selon territoire |
| Déficit foncier renforcé | Plafond doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique | 21 400 €/an |
5. Les stratégies face à une passoire thermique
Stratégie 1 : Rénover pour louer
C’est souvent la meilleure option si votre bien est bien situé et que vous souhaitez le conserver en location. La rénovation vous permet :
- De sortir du gel des loyers et potentiellement d’augmenter votre loyer
- D’obtenir une prime verte à la revente future
- De bénéficier des aides disponibles qui réduisent significativement le reste à charge
- De valoriser votre patrimoine sur le long terme
Coût indicatif des travaux pour gagner 2 classes DPE : entre 15 000 et 50 000 € selon la taille du logement et les travaux nécessaires (isolation, remplacement du système de chauffage, ventilation). Avec les aides, le reste à charge peut descendre à 5 000-20 000 €.
Stratégie 2 : Vendre avec décote maintenant
Si la rénovation est trop coûteuse ou complexe (par exemple pour un appartement en copropriété où les travaux sont difficiles à mener), il peut être plus judicieux de vendre maintenant avant que la décote ne s’accentue davantage. Plus vous attendez, plus la pression réglementaire augmentera et plus les acheteurs exigeront une décote importante.
Stratégie 3 : Acheter des passoires à rénover (pour les investisseurs)
A contrario, les passoires thermiques représentent une opportunité d’achat avec décote pour les investisseurs disposant des compétences ou des réseaux pour mener des travaux rapidement. La stratégie consiste à :
- Acheter un logement F ou G avec une décote de 15-25%
- Réaliser les travaux de rénovation énergétique (isolation, pompe à chaleur)
- Obtenir les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ)
- Mettre en location à un loyer attractif avec une rentabilité améliorée
- Ou revendre avec une plus-value après amélioration du DPE
Cette stratégie peut générer des rendements exceptionnels si elle est bien menée, notamment dans des marchés où la demande locative est forte.
6. Propriétaires en copropriété : des défis spécifiques
La rénovation énergétique en copropriété est un sujet particulièrement complexe. Certains travaux (isolation des murs extérieurs, réfection de toiture) doivent être décidés en assemblée générale et peuvent être bloqués par des copropriétaires opposés aux travaux ou incapables de financer leur quote-part.
Depuis 2023, la loi a facilité certaines décisions de travaux en copropriété (réduction du quorum nécessaire pour certains votes). Des mécanismes de financement spécifiques existent pour les copropriétaires (prêt collectif à la copropriété, tiers-financement). Mais en pratique, la rénovation en copropriété reste un parcours du combattant qui demande de l’anticipation et de la persévérance.
7. Le DPE opposable : les risques pour les vendeurs et bailleurs
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement. Cela signifie que si la consommation réelle d’un logement est significativement différente de ce qu’indique le DPE, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le propriétaire. Les conséquences peuvent inclure :
- Réduction du prix de vente ou du loyer
- Dommages et intérêts pour préjudice subi (factures énergétiques excessives)
- Remboursement de la différence de charges supportée par le locataire
Il est donc crucial de s’assurer que le DPE de votre bien est établi par un diagnostiqueur compétent et certifié, avec des données fiables sur le logement.
Conclusion : agir maintenant pour ne pas subir demain
En 2026, la question du DPE n’est plus optionnelle pour les propriétaires bailleurs. Que vous possédiez une passoire thermique ou un logement classé E qui sera prochainement concerné par les restrictions, le moment d’agir est maintenant. Les aides disponibles sont nombreuses et peuvent réduire considérablement le coût des travaux. La tendance réglementaire est claire et irréversible : le marché immobilier de demain sera vert, ou ne sera pas.
Pour planifier vos travaux et maximiser les aides, consultez notre guide complet sur MaPrimeRénov’ en 2026 et découvrez comment le déficit foncier peut optimiser votre fiscalité lors de vos travaux.
Sources : ADEME, Service-Public.fr, loi Climat et Résilience — Données 2026.
