Nouveau DPE 2026 : Ce Qui Change pour les Investisseurs Immobiliers

Depuis le 1^er janvier 2026, le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été modifié en profondeur. Le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, une décision gouvernementale qui fait basculer près de 850 000 logements hors du statut de passoire thermique — sans qu’un seul euro de travaux n’ait été dépensé. Parallèlement, le guichet MaPrimeRénov’ a rouvert le 23 février avec une enveloppe record de 3,6 milliards d’euros. Pour l’investisseur futé, ces deux événements simultanés redessinent la carte des opportunités.

Le nouveau coefficient électrique : de 2,3 à 1,9

Jusqu’à fin 2025, le DPE appliquait un coefficient de conversion de 2,3 pour l’énergie primaire des logements chauffés à l’électricité. Concrètement, chaque kWh consommé était multiplié par 2,3 dans le calcul, ce qui pénalisait lourdement les convecteurs électriques et les cumulus.

Depuis janvier 2026, ce coefficient est abaissé à 1,9. L’impact est mécanique et immédiat : un logement qui consommait 350 kWh/m²/an en énergie primaire (classe G) se retrouve à 289 kWh/m²/an avec le nouveau calcul, soit une classe E. Sans travaux, le bien sort de l’interdiction de location.

Selon Matignon, 850 000 logements chauffés à l’électricité sont concernés par ce reclassement automatique. Pour les propriétaires-bailleurs, c’est un soulagement considérable : des biens qui étaient inlouables depuis le 1^er janvier 2025 (classe G interdite) redeviennent éligibles à la location.

Calendrier des interdictions de location : où en est-on ?

Le calendrier des interdictions progressives reste inchangé, mais le nouveau DPE en modifie considérablement la portée :

• Depuis janvier 2023 : interdiction des logements dépassant 450 kWh/m²/an (« G+ »)
• Depuis janvier 2025 : interdiction de tous les logements classés G
• À partir de 2028 : interdiction des logements classés F
• À partir de 2034 : interdiction des logements classés E

Avec le nouveau coefficient, de nombreux logements classés G basculent en F ou E, et des F deviennent E ou D. L’effet domino est significatif : le stock de passoires thermiques fond de près de 15 % d’un simple changement de calcul.

Les gagnants et les perdants de la réforme

Les gagnants

Les propriétaires de logements chauffés à l’électricité sont les grands bénéficiaires. Un studio parisien avec des convecteurs classiques, autrefois classé G et inlouable, peut désormais être classé E ou F. Pour un investisseur locatif, c’est la différence entre un bien qui génère des revenus et un bien bloqué.

Les acheteurs opportunistes ont également une fenêtre : les biens bradés ces derniers mois par des propriétaires pressés de vendre avant l’interdiction de location retrouvent une valeur locative. Ceux qui ont acheté des passoires thermiques à prix cassé en 2024-2025 réalisent une plus-value sans avoir touché un tournevis.

Les perdants

Les propriétaires qui ont vendu à prix cassé en 2024-2025, anticipant l’interdiction de location, découvrent que leur bien aurait été automatiquement reclassé. L’amertume est compréhensible.

Les professionnels du gaz voient la réforme comme un avantage concurrentiel donné à l’électricité. Les entreprises du bâtiment qui avaient anticipé un boom de la rénovation énergétique pourraient voir certains chantiers annulés.

MaPrimeRénov’ 2026 : 3,6 milliards d’euros sur la table

Coïncidence de calendrier ou stratégie délibérée, le guichet MaPrimeRénov’ a rouvert le 23 février 2026 avec une enveloppe record. Voici ce qu’il faut retenir :

• Enveloppe totale : 3,6 milliards d’euros de crédits d’État, auxquels s’ajoutent les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
• Tous les ménages sont éligibles, propriétaires occupants comme bailleurs
• Barèmes maintenus : les montants annoncés mi-2025 restent en vigueur
• Orientation vers la rénovation globale : les travaux mono-geste sont de moins en moins subventionnés au profit des rénovations d’ampleur

Les montants de prime varient selon les revenus du ménage (classés en 4 couleurs : bleu, jaune, violet, rose) et le type de travaux. Par exemple, un audit énergétique est financé à hauteur de 500 € pour les ménages modestes (bleu) et 300 € pour les revenus intermédiaires (violet).

Stratégie d’investissement futé : 3 scénarios à considérer

Scénario 1 : Acheter une « fausse » passoire thermique

Certains biens classés F ou G sous l’ancien DPE sont désormais E ou D avec le nouveau calcul. Mais tous les vendeurs n’ont pas encore fait refaire leur diagnostic. L’investisseur averti peut repérer ces biens sous-évalués, faire réaliser un nouveau DPE au coefficient 1,9, et valoriser immédiatement le bien sans travaux.

Scénario 2 : Rénover intelligemment avec MaPrimeRénov’

Pour les logements chauffés au gaz (non concernés par le changement de coefficient), la rénovation reste incontournable. La stratégie optimale en 2026 :

1. Faire réaliser un audit énergétique (subventionné jusqu’à 500 €)
2. Privilégier une rénovation globale plutôt que des gestes isolés (meilleure prime)
3. Combiner isolation + changement de chauffage (passage au système électrique pour bénéficier du nouveau coefficient)
4. Viser un saut de 2 classes minimum pour maximiser les aides et la « valeur verte »

Scénario 3 : Attendre 2028 pour les biens classés F

Les logements classés F ne seront interdits à la location qu’en 2028. Pour un investisseur patient, acheter un F aujourd’hui — avec une décote — puis rénover progressivement d’ici 2028 peut être une stratégie rentable, surtout en combinant le nouveau coefficient et les aides MaPrimeRénov’.

La « valeur verte » : un concept clé pour l’investisseur

La valeur verte désigne la plus-value qu’un bon DPE apporte à un bien immobilier. Les études des Notaires de France montrent qu’un logement classé A ou B se vend en moyenne 6 à 12 % plus cher qu’un bien équivalent classé D, et jusqu’à 20 % de plus qu’un bien classé F ou G.

Avec le nouveau DPE, cette valeur verte se recalibre. Un bien qui passe de G à E gagne mécaniquement en attractivité — et en prix — sur le marché.

Conseils pratiques pour agir dès maintenant

1. Faites refaire votre DPE si votre logement est chauffé à l’électricité et classé F ou G. Le nouveau calcul pourrait vous faire gagner une ou deux classes.
2. Ne vendez pas dans la panique : le reclassement automatique redonne de la valeur à de nombreux biens. Prenez le temps d’évaluer votre situation.
3. Déposez votre dossier MaPrimeRénov’ dès maintenant : le guichet est ouvert depuis le 23 février, et les enveloppes sont attribuées par ordre d’arrivée.
4. Privilégiez la rénovation globale : les aides sont plus généreuses pour les projets ambitieux (saut de 2 classes ou plus).
5. Pensez électrique : avec le nouveau coefficient, passer d’un chauffage gaz à une pompe à chaleur électrique améliore doublement votre DPE (efficacité + coefficient favorable).

Conclusion : une fenêtre d’opportunité à saisir

Le nouveau DPE 2026 redistribue les cartes du marché immobilier français. Pour les investisseurs, la combinaison du reclassement automatique de 850 000 logements et de la réouverture de MaPrimeRénov’ avec 3,6 milliards d’euros crée une fenêtre d’opportunité rare. Les biens sous-évalués sur la base de l’ancien DPE, les rénovations énergétiques subventionnées et la montée en puissance de la valeur verte sont autant de leviers pour investir futé en 2026.

Sources : Matignon (arrêté DPE janvier 2026), Ministère du Logement (réouverture MaPrimeRénov’ 23/02/2026), Generali, Le Figaro, BFM Immo, Ohm Énergie, Service-public.fr.